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Steuerfrei erben? Mit diesem Immobilien-Trick klappt’s
Viele denken beim Thema Erbschaft oder Schenkung sofort an hohe Steuerlasten – vor allem, wenn eine Immobilie im Spiel ist. Dabei gibt es clevere Wege, wie du Häuser oder Wohnungen ganz oder teilweise steuerfrei weitergeben kannst. Voraussetzung: Du kennst die Regeln und handelst rechtzeitig.
In diesem Beitrag erfährst du, wie du beim Vererben oder Verschenken von Immobilien legal Steuern sparst – und worauf du dabei unbedingt achten solltest.
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🏡 Selbstgenutzte Immobilien steuerfrei vererben – so geht’s
Gute Nachricht: Selbstgenutztes Wohneigentum kann steuerfrei vererbt werden – zum Beispiel an den Ehepartner oder die Kinder.
Voraussetzungen für die Steuerfreiheit:
Die Immobilie wurde vom Erblasser bis zum Tod selbst bewohnt
Der Erbe nutzt die Immobilie unmittelbar nach dem Erbfall selbst zu Wohnzwecken
Bei Kindern gilt zusätzlich: Die Wohnfläche darf 200 m² nicht überschreiten
(Bei größeren Objekten wird der überschreitende Teil anteilig versteuert)
Beispiel: Wenn du deinem Kind eine Eigentumswohnung vererbst, in der du selbst gewohnt hast, und dein Kind zieht direkt nach dem Erbfall ein, fällt keine Erbschaftsteuer an – solange die Wohnung nicht größer als 200 m² ist.
💡 Tipp: Eine Eigennutzung durch den Erben muss mindestens 10 Jahre bestehen bleiben, sonst kann das Finanzamt die Steuerbefreiung rückwirkend wieder streichen.
🎁 Immobilien verschenken – statt später vererben?
Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis viele zusätzliche Kosten an:
Maklerprovision, Notarkosten – und eben auch die Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Doch es gibt einen legalen Weg, hier zu sparen:
Wenn du beim Kauf bewegliches Inventar übernimmst – z. B. eine Einbauküche, Garderobe oder Lampen – kannst du den Wert dieser Gegenstände separat im Kaufvertrag ausweisen. Auf diesen Teil wird keine Grunderwerbsteuer fällig.
Wichtig:
Die aufgelisteten Werte müssen realistisch und marktüblich sein
Am besten wird das Inventar genau beschrieben und beziffert
Lass dich vom Notar oder einem Steuerberater unterstützen
Mit dieser Methode kannst du mehrere Tausend Euro sparen – ganz ohne Risiken oder Grauzonen.
🧠 Schenkung oder Erbschaft – was lohnt sich mehr?
Das hängt stark von deiner Lebenssituation ab. Ein paar Faustregeln:
Situation und Empfehlung
Immobilie ist bereits abbezahlt & du brauchst sie nicht mehr selbst: Schenkung prüfen – frühzeitige Übergabe mit Nießbrauch möglich
Du wohnst selbst noch im Haus: Erbschaft nach Tod mit Steuerbefreiung möglich (wenn die Erben selbst einziehen)
Du willst Steuern optimieren & Freibeträge nutzen: Schenkung in Etappen – alle 10 Jahre möglich
Sorge um spätere Pflegekosten: Vorsicht bei Schenkungen – Rückforderungen durch das Sozialamt möglich
🔐 Nießbrauch: Immobilien verschenken, aber weiter nutzen
Ein besonders beliebtes Modell ist die Schenkung mit Nießbrauchrecht. Das bedeutet: Du überträgst das Eigentum z. B. auf dein Kind, behältst aber das Recht, darin zu wohnen oder Mieteinnahmen zu behalten – meist lebenslang.
Vorteile:
Du sicherst dir weiter Kontrolle & Nutzung
Die Immobilie ist rechtlich schon übertragen
Der Immobilienwert (und damit die Steuerlast) sinkt durch das Nießbrauchrecht deutlich
Wir arbeiten mit über 400 Banken zusammen, um dir die besten Konditionen zu bieten.
Baufinanzierungsspezialist
Über Thomas Müllenbach
Nach meinem BWL-Studium habe ich 12 Jahre lang in verschiedenen Banken gearbeitet und Erfahrung als Abteilungsleiter für Baufinanzierung gesammelt. Mir ist damals schon aufgefallen, dass man den Kundenservice der Banken verbessern und vor allem beschleunigen könnte – aber aufgrund vieler Vorgaben ist das nicht so einfach.
Ich wollte es für meine Kunden gerne besser machen – also habe ich mich vor 8 Jahren als Finanzberater selbstständig gemacht und seitdem über 7000 glückliche Kunden beraten.
Zudem habe ich mich zum Modernisierungsberater und Energieberater weitergebildet – ich helfe Ihnen also auch gerne bei Ihren Fragen rund um energieeffizientes Bauen oder Modernisieren und beantrage bei Bedarf alle Förderungen für Sie.
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